NEWSLETTER Enquete-Kommission “Wohnunswirtschaftlicher Wandel und neue Finanzinvestoren in NRW”

Sehr geehrte Damen und Herren, liebe Freundinnen und Freunde,

die Sommerpause ist vorüber und die Arbeit der Enquete-Kommission geht weiter. Das Thema der Kommission sowie ihre Arbeit findet auch zusehends ein öffentliches Interesse.

Mit diesem Newsletter möchte ich daher zum einen über den Arbeitsstand der Enquete, zum anderen über Ergebnisse unserer Befragung in den Kreis- und Ortsverbänden informieren. Neben einer kurzen Presseschau nimmt der Newsletter insbesondere ein von einem Finanzinvestor beherrschtes Unternehmen, die Deutsche Annington, in den Blick, die in NRW 2005 die Bestände der Viterra übernommen hat und sich im Besitz einer Tochterfirma der Londoner Private Equity-Gesellschaft Terra Firma Capital Partners befindet.

Für Hinweise und Informationen aus den Kreis- und Ortsverbänden und von allen Interessierten sind wir dankbar. Vor allem Erfahrungen vor Ort von Mieterinnen und Mietern in vernachlässigten Immobilien und von „Immobilien-Heuschrecken“ interessieren uns nach wie vor sehr.

Mit herzlichen Grüßen,

Daniela Schneckenburger

Wohnungsbaupolitische Sprecherin B90/ Die GRÜNEN

Vorsitzende der Enquetekommission

Die Themen

  • Aktuelles
  • Arbeitsstand Enquete-Kommission
  • Erste Erfahrungen aus den Kommunen
  • Hintergrund: Forschungsberichte und Fallstudien
  • Blickpunkt: Deutsche Annington

Aktuelles

In den vergangenen Wochen haben wir uns als Grüne zu verschiedenen Entwicklungen positioniert. So hat die Gagfah u.a. in Wuppertal begonnen, MieterInnen mit Baumarktgutscheinen bis zu 1000,- Euro für ihre stark sanierungsbedürftigen Wohnungen zu werben. Eine entsprechende Meldung finden Sie/ findet Ihr hier, die Kommentierung findet sich hier.

Die Deutsche Annington hat in Dortmund-Marten wieder begonnen, Wohnungen zu privatisieren, deren MieterInnen teilweise schon seit 40 Jahren dort wohnen. Der Mieterverein Dortmund berichtet hier darüber. Auch wir haben die Einzelverkäufe hier kritisch in den Blick genommen, die in der Vergangenheit selten sozial verträglich verliefen.

Auch die LEG ist in Punkto Einzel- und Teilprivatisierungen aktiv und hat den Interpretationsausschuss zur LEG-Sozialcharta angerufen. Der Interpretationsausschuss hat dazu entschieden, dass Mieterhöhungsbeschränkungen nicht an den Käufer weitergegeben werden müssen. Bei einem Verkauf bis zu 50 Wohnungen muss die Instandhaltungspauschale von bisher 12,50 Euro nicht eingehalten werden. Hier muss nur noch eine definierte „Marktfähigkeit“ erhalten werden. Bei einem Verkauf ab zehn Wohnungen hat das Land jedoch Mitgestaltungsmöglichkeiten. Die entsprechende Vorlage des Ministeriums für Wirtschaft, Energie, Bauen, Wohnen und Verkehr findet sich hier.

Dortmund ist gemeinsam mit Duisburg besonders stark vom Engagement der privaten Investoren betroffen. Die Westfälische Rundschau hat nach einem Vorgespräch über die Situation in Dortmund berichtet. Den Artikel können Sie hier lesen.

Einen interessanten Bericht, mit welchen teilweise erschreckenden Methoden Investoren mit langjährigen MieterInnen umgehen, wenn es um Weiterverkäufe und Privatisierungen geht, können Sie/ könnt Ihr hier lesen. Die BVB Bau- und Verwaltungsgesellschaft GmbH, über die berichtet wird, gehört zur Unternehmensgruppe Häusser Bau, die schon mehrmals im Zusammenhang mit unlauteren Methoden und Desinvestitionsstrategien aufgefallen ist.

Als letztes noch einen Hinweis auf einen Bericht der ARD über die Schuldenproblematik der Immobilienbranche: durch Fremdkapitalaufnahmen aus der Zeit vor der Finanzkrise sind hohe Schulden entstanden, denen teilweise überbewertete Immobilienbestände gegenüberstehen. Den Bericht lesen Sie/ lest Ihr hier.

Arbeitsstand Enquete-Kommission

Seit dem letzten Newsletter haben vier Sitzungen der Enquete-Kommission stattgefunden. Hier ging es schwerpunktmäßig um den wohnungswirtschaftlichen Wandel, also die Rahmenbedingungen und Veränderungen der Wohnungsmärkte in NRW, sowie um die Strukturen von neuen Finanzinvestoren und deren Geschäftsmodelle. Zudem hat sich die Kommission entschlossen, drei Gutachten zu den Themen „ Geschäftsmodelle von Finanzinvestoren“, zu einer kommunalen Erhebung und zu Fallstudien auszuschreiben, von denen wir uns neue Erkenntnisse zur Verbreitung von vernachlässigten Immobilien in NRW und zu möglichen bereits jetzt bestehenden kommunalen Handlungsmöglichkeiten versprechen.

Auch ExpertInnen aus der Praxis sollen in der Kommission zu Wort kommen: In den kommenden Sitzungen werden unter anderem Akteure aus der kommunalen Planung und von (kommunalen) Wohnungsunternehmen mit der Kommission diskutieren.

Erste Erfahrungen aus den Kommunen

Zu Beginn des Sommers haben wir damit begonnen, in den Ratsfraktionen und Kreisverbänden abzufragen, ob und welche Probleme mit finanzmarktbasierten Wohnungsbeständen und vernachlässigten Immobilien bestehen und ob es gegebenenfalls schon Initiativen seitens der Politik oder der MieterInnen vor Ort gibt.

Erwartungsgemäß haben vor allem Fraktionen aus der Rhein- und Ruhrschiene gemeldet, dass es Probleme mit vernachlässigten Immobilienbestände gibt, also dort, wo es traditionell viel Werkswohnungsbau gab oder wo der Wohnungsmarkt so angespannt ist, dass sich auch mit qualitativ schlechten Beständen Geld verdienen lässt, da alternative Ausweichmöglichkeiten für benachteiligte MieterInnen fehlen.

Entsprechend gleichen sich auch die Problemfelder. Immer wieder werden der schlechte Gebäudezustand, Verwahrlosung, Leerstand und eine einseitige Belegungspolitik aufgezählt, wobei die Eigentümergesellschaften in den wenigsten Fällen als Ansprech- oder Kooperationspartner zur Verfügung stehen. Auch unverhältnismäßige Erhöhungen der Mieten und fehlende oder undurchsichtige Nebenkostenabrechnungen werden benannt.

Im Anhang finden Sie/findet Ihr eine Schlagwortliste, aus der sich die Lage in den einzelnen Städten und die Problemhäufungen nachvollziehen lässt.

Wir sind auch weiterhin an Informationen aus den Kommunen interessiert. Nachgereichte Fragebögen werden wir also zeitnah einpflegen.

Hintergrund: Forschungsberichte und Fallstudien

Bereits im letzten Newsletter haben wir begonnen, interessante Studien und Berichte aus dem Themenfeld Wohnungsmarkt und Stadtentwicklung vorzustellen.

Beim Umgang mit vernachlässigten Immobilien stellt sich vor allem auf der kommunalen Ebene in der Regel die Frage, welche rechtlichen Instrumente zielführend bei der Beseitigung verschiedener Mängel sind. Dazu hat das Bundesministerium für Verkehr, Bauen und Stadtentwicklung (BMVBS) und das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) einen „Leitfaden zum Einsatz von Rechtsinstrumenten beim Umgang mit verwahrlosten Immobilien („Schrottimmobilien“)“ herausgegeben, welcher vom der TU Berlin und der BTU Cottbus erstellt worden ist. In diesem Leitfaden werden neben dem Bau- und Planungsrecht auch andere Instrumente beschrieben und bewertet. Die Bewertung der Instrumente für den Umgang mit den sogenannten „neuen Finanzinvestoren“ wird auch eine zentrale Aufgabe der Enquete-Kommission sein.

Den vollständigen Bericht inklusive einer Kurzfassung gibt es hier:

Leitfaden zum Einsatz von Rechtsinstrumenten beim Umgang mit verwahrlosten Immobilien („Schrottimmobilien“)

Eine zentrale Aktivität der neuen Finanzinvestoren ist die Einzel- oder Mieterprivatisierung sowie der Verkauf von Teilportfolios.

Hier werden einzelne Wohnungen oder Gebäude aus dem Gesamtbestand gelöst und verkauft. Mehrfamilienhäusern und Großwohnanlagen werden dann in der Regel nach dem Wohneigentumsgesetz (WoEigG) aufgeteilt. Dieses Vorgehen ist in der Vergangenheit nicht unumstritten gewesen: Entweder wurden die MieterInnen bedrängt, die Wohnungen zu kaufen, obwohl ihnen die finanziellen Mittel fehlten, oder die AnlegerInnen waren auf Grund des schlechten Zustands der Objekte nach kurzer Zeit finanziell mit der Instandhaltung und Modernisierung überfordert. Oft ist der vormalige Besitzer auch noch mehrheitlicher Anteilseigner der Wohnanlage gewesen und hat deren Geschicke maßgeblich bestimmt, ohne die Interessen der EinzeleigentümerInnen zu wahren. So entstanden in der Vergangenheit immer wieder vernachlässigte Wohnanlagen, deren EigentümerInnen nicht mehr handlungsfähig waren oder ihre Interessen gegenüber Investoren nicht durchsetzen konnten. Die Kommunen sind planungsrechtlich nur sehr bedingt handlungsfähig, da das WoEigG quasi ein privatrechtlicher Vertrag ist.

Die Gesamtsituation inklusive einer Bewertung der rechtlichen Lage und möglicher Problemlösungen bei vernachlässigten Anlagen hat Dr. Jost Bartkowiak in seiner Arbeitshilfe „Rettet das Quartier! Von der Wohneigentumsanlage zum benachteiligten Stadtquartier“ zusammengebracht.

Den vollständigen Bericht inklusive einer Kurzfassung gibt es hier:

„Rettet das Quartier! Von der Wohneigentumsanlage zum benachteiligten Stadtquartier“

Blickpunkt: Deutsche Annington

Die Deutsche Annington ist eine Tochtergesellschaft der britischen Private-Equity-Gesellschaft Terra Firma Capital Partners, deren Geschäftsziel die Anlage von privaten Kapital mit einer maximalen Renditeerwartung ist. Das Unternehmen investiert seit 1994 vornehmlich in die Bereiche Abfallbeseitigung und Wohnen, ist aber auch in den Bereichen Gastronomie und Hotelgewerbe, sowie Kino und Eisenbahn tätig. Dazu sammelt das Unternehmen privates Kapital, auch aus Renten- und Versicherungsfonds, um es als Eigenkapitalanteil unter Zunahme von günstigen Fremdkrediten mit niedrigen Zinsen zu investieren. Über den sogenannten Leverage-Effekt wird eine sehr hohe Rendite auf das investierte Eigenkapital erreicht, indem der Gewinn höher ist als die Kosten des geliehenen Kapitals.

Der Name „Deutsche Annington“ leitet sich von der britischen Schwestergesellschaft „Annington Homes“ ab, welche den privatisierten Wohnungsbestand der britischen Streitkräfte in Großbritannien übernommen hat.

Die Deutsche Annington ist 2001 erstmals mit dem Kauf von elf Eisenbahnerwohnungsgesellschaften (EWG, ca. 65.000 Wohneinheiten (WE)) tätig geworden. Im Jahr 2003 folgte die Übernahme der Heimbau AG Kiel mit etwa 10.000 WE, im Dezember 2004 folgten 4.500 WE aus Beständen der ehemaligen Werkswohnungen der RWE und 2005 dann die Übernahme der Viterra AG (ehemalige Veba Wohnen, ca. 152.000 WE) für rund sieben Milliarden Euro.

Damit stieg die Deutsche Annington mit ca. 230.000 Wohnungen zum größten Wohnungsunternehmen in Deutschland auf. Zurzeit besitzt das Unternehmen noch ca. 217.000 Wohneinheiten, wovon etwa 104.000 Wohneinheiten in den drei regionalen Geschäftsbereichen der Deutschen Annington Rheinland, Ruhr und Westfalen liegen.

Wie auch bei anderen Private Equity-Investoren hat sich auch die Deutsche Annington überdurchschnittliche Renditen auf dem deutschen Wohnungsmarkt versprochen – vor allem auf Grund der guten baulichen Substanz, der niedrigen (Förder-)Mieten und des geringen Eigentumsanteils.

Ziel des Investors ist es, den Unternehmenswert durch Restrukturierung, Wohnungsprivatisierungen und Portfoliooptimierung zu steigern und mittelfristig einen gewinnbringenden Exit, z.B. durch einen Börsengang oder Verkauf, zu vollziehen. Dazu wurden die Unternehmensstrukturen im Rahmen des Projektes „Clear Water“ massiv überarbeitet, nachdem die Anzahl der MitarbeiterInnen von ca. 1.900 in 2005 auf ca. 1.100 in 2009 reduziert und eine bundeseinheitliche „Servicenummer“ für Mieterangelegenheiten geschaltet wurde. Die Kosten für Instandhaltung und Modernisierung wurden insgesamt reduziert. So betragen die Investitionen pro Quadratmeter etwa 14,17 Euro im Jahr, die aber auch die Kosten für Modernisierung beinhalten. Kommunale Wohnungsunternehmen mit einer nachhaltigen Bewirtschaftungsstrategie investieren in der Regel deutlich mehr in ihre Bestände (DoGeWo Dortmund ca. 32,87 Euro incl. Modernisierung). Das Unternehmen rechtfertigt diese „branchenübliche“ Quote mit Skaleneffekten bei Einkauf und Ausschreibung, die großen Mitbewerber LEG und Evonik liegen etwa gleichauf, die Gagfah mit sieben bis neun Euro (ohne Modernisierung) darunter. Die Investitionen sind allerdings Durchschnittswerte, in der Regel wird nicht gleichmäßig in die Bestände investiert. Aufgewertet wird auf den lohnenswerten Märkten, wie der Rheinschiene, während die Instandhaltung bzw. Modernisierung in den entspannten Wohnungsmärkten wie im Ruhrgebiet eher mäßig bis schlecht ausfallen.

Kritisiert wurde in der Vergangenheit neben der Bestandsverschlechterung vor allem die zentrale Servicehotline, welche für die MieterInnen kostenpflichtig ist und zumindest bisher oft die einzige Ansprechmöglichkeit darstellt, um Probleme zu melden. Über Probleme in Wohnsiedlungen berichtete die Presse u.a. in Aachen, Bochum und Bonn. In Dortmund berichtete der Mieterverein von undurchsichtigen Mieterhöhungen.

Bereits 2006 hat das Unternehmen das Interesse an einem Börsengang signalisiert, offensichtlich mit dem Ziel, mittelfristig den Ausstieg zu vollziehen. Das entspräche der Strategie von Investoren, nach fünf bis zehn Jahren ihr Kapital möglichst wieder aus den Unternehmungen abzuziehen und entweder weiterzuverkaufen oder die Unternehmen an die Börse zu bringen.

Wie weit diese Pläne zurzeit gediehen sind, ist unklar. Auf Grund der Schwierigkeiten von Mitbewerbern, wie der Gagfah, und der zur Zeit noch unklaren Refinanzierungssituation, (die Deutsche Annington muss bis Mitte 2013 Kredite in der Höhe von 4,7 Milliarden Euro entweder refinanzieren oder zurückzahlen), verhält man sich wohl eher abwartend.

Im Gegensatz zu manchen Mitbewerbern hat sich das Unternehmen bisher zumindest bemüht, seine Schulden zu tilgen. Eine Dividendenausschüttung an den Investor hat angeblich noch nicht stattgefunden.

In Kürze wird es auch einen offiziellen Newsletter der Enquete-Kommission geben. Dieser ist auf der Homepage des Landtags zu bestellen.

Bei Fragen und Anregungen können Sie /könnt Ihr sich jederzeit gerne an das Team der Kommission Elaine Reynolds (elaine.reynolds@landtag.nrw.de) und Oliver Niermann (oliver.niermann@landtag.nrw.de) wenden!

Auswertung Fragebögen für Newsletter

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